東京都23区の北西部に位置する「練馬区」。かつては「大根の産地」としてのどかな風景が広がっていましたが、現在は「都心への近さ」と「23区内とは思えない緑の豊かさ」を両立する住宅地として、圧倒的な人気を誇っています。 2026年、不動産市場は金利の変動や資材高騰の影響を受けつつも、練馬区の資産価値は依然として底堅く推移しています。
2026年、なぜ今「練馬区」が選ばれるのか？
練馬区が住宅地として選ばれ続けるのには、単なるイメージ以上の実利的な理由があります。
① 圧倒的な「みどり」の質と量
練馬区の代名詞といえば、23区トップクラスの緑被率（24％前後）です。しかし、2026年の視点で見ると、単に木が多いだけでなく「体験型のみどり」が充実している点がポイントです。
- 石神井公園・光が丘公園：大規模な都立公園が、日常の散歩コースになる贅沢。
- 23区唯一の牧場・観光農園：子供と一緒にブルーベリー摘みやイチゴ狩りができる環境が、住宅街のすぐ隣にあります。
- 練馬城址公園：2023年の「ハリー・ポッター」施設開業に伴い整備された新公園が、地域住民の新たな憩いの場として定着しました。
② 進化する「タイパ（タイムパフォーマンス）」
共働き世帯にとって、通勤時間は命題です。練馬区は「池袋・新宿・渋谷」という3大副都心へ20分圏内でアクセスできるエリアが非常に多く、さらに東京メトロ有楽町線・副都心線、都営大江戸線、西武池袋線・新宿線の5路線が入り組むことで、都内の主要ビジネス街を網羅しています。 特に2026年現在は、大江戸線の「光が丘駅から大泉学園町方面への延伸」事業が具体化しつつあり、将来的な利便性向上への期待が土地価格を下支えしています。
③ 23区内で「30坪・40坪」が現実的に狙える
世田谷区や杉並区で30坪以上の土地を探すと1億円を軽く超えるケースが珍しくありませんが、練馬区（特に駅から徒歩15分圏外やバス利用圏）であれば、建物込みで予算内に収まる可能性が残っています。
【2026年最新】練馬区の人気住宅エリア5選を深掘り
① 石神井公園エリア：資産価値とステータスの頂点
練馬区内で最もブランド力が高いのが、石神井公園周辺です。
- 街の特徴：駅南側の「石神井町6丁目」周辺は、歴史ある邸宅が並ぶ高級住宅街。北側は再開発により最新の商業施設が揃います。
- 2026年の最新動向：駅南口の「第一種市街地再開発事業」が本格化。2027年度の竣工を目指し、地上26階建ての複合タワーの建設が進んでいます。これにより、駅前の利便性はさらに飛躍します。
- 注文住宅を建てるなら：このエリアは「風致地区」に指定されている場所が多く、建ぺい率が40％程度に厳しく制限されます。つまり、広い土地（50坪〜）が必要になるため、総予算は1.5億円〜2億円クラスを見込む必要があります。
都営大江戸線の始発駅であり、23区内でも稀な「計画都市」です。
- 街の特徴：歩道と車道が完全に分離されており、子供が一人で歩いても安心な設計。駅直結の「光が丘IMA」には、LIVIN、イオン、100以上の専門店が集結しています。
- 2026年の最新動向：延伸計画の恩恵を受ける「土支田」「旭町」エリアに新築分譲が増えています。始発駅で座って通勤できるメリットは、リモートワークが減り出社回数が増えた現在のビジネスパーソンに再評価されています。
- 注文住宅を建てるなら：駅周辺は団地やマンションがメインのため、戸建てを探すなら「田柄」や「高松」がターゲット。平坦な道が多いため、電動自転車があれば駅から離れても生活満足度は落ちません。
③ 大泉学園エリア：知性と情緒が交差する学園都市
「日本の劇場アニメ発祥の地」としても知られ、独特の文化の香りが漂います。
- 街の特徴：駅前から伸びる並木道が美しく、周辺には名門校や私立幼稚園が点在。教育熱心な世帯が伝統的に多いエリアです。
- 2026年の最新動向：外環道の延伸工事（関越道〜東名高速）に関連し、周辺道路の整備が進んでいます。これにより、車での移動利便性が飛躍的に向上しています。
- 注文住宅を建てるなら：駅からバスで10分程度のエリア（大泉学園町など）まで広げると、1区画のサイズが大きく、輸入住宅や大型ガレージハウスなどのこだわりを詰め込んだ家を建てやすいのが特徴です。
④ 練馬・豊島園エリア：行政・商業・レジャーのハブ
区役所があり、実質的な練馬区の中心地です。
- 街の特徴：4路線利用可能な練馬駅は「最強の交通結節点」。2023年に開業した「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京」により、観光客だけでなく、地域全体の清掃や防犯意識も向上しました。
- 2026年の最新動向：豊島園跡地の「練馬城址公園」が完全に整備され、都内有数の防災拠点兼レジャースポットとして定着。周辺の住宅需要を大きく押し上げています。
- 注文住宅を建てるなら：利便性が高い分、土地価格は高騰しています。3階建てのビルトインガレージスタイルが主流となりますが、資産性が高く、将来的な売却や賃貸出しもスムーズなエリアです。
⑤ 平和台・氷川台エリア：メトロ2路線の実力派
「有楽町線・副都心線」の利便性に気づいた人々が、今最も注目しているエリアです。
- 街の特徴：銀座・永田町（有楽町線）と、新宿・渋谷・横浜（副都心線）の両方に直通。駅周辺にはスーパーのライフやヤマダデンキなどがあり、日常の買い物に困りません。
- 2026年の最新動向：かつて多かった畑（生産緑地）が次々と良質な分譲宅地へと姿を変えており、築浅の綺麗な街並みが形成されつつあります。
- 注文住宅を建てるなら：土地代が高騰中ですが、石神井公園エリアよりは手が届きやすい。共働き夫婦が「職場への近さ」と「静かな住環境」を天秤にかけた際、最終的に選ばれることが多い「正解の街」です。
練馬区の土地相場と2026年の予測
練馬区の土地価格は、エリアによって明確なヒエラルキーが存在します。
| エリア | 坪単価目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 石神井公園（南側） | 250万〜350万円 | 区内最高値。稀少性が極めて高い |
| 練馬・豊島園 | 220万〜300万円 | 圧倒的な利便性。商業地としての価値も |
| 平和台・氷川台 | 180万〜250万円 | 上昇率が高い。共働き世帯の需要集中 |
| 光が丘（周辺） | 160万〜220万円 | 住環境の良さで安定。延伸期待あり |
| 大泉学園（バス便） | 120万〜180万円 | 広さを確保したいならこの価格帯 |
2026年の市場動向：生産緑地解除の影響は？
2022年に懸念された「生産緑地の大量放出（2022年問題）」ですが、練馬区では多くの農家が「特定生産緑地」として継続を選択しました。しかし、2026年現在は相続に伴う売却や、小規模な宅地転用がじわじわと進んでおり、「まとまった良質な土地」が市場に出やすい時期に差し掛かっています。
練馬区で「失敗しない家づくり」3つの秘訣
練馬区特有のルールや環境を理解することが、満足度を高める鍵です。
① 「建築制限」を味方につける
練馬区の多くは「第一種低層住居専用地域」です。
- メリット：隣に突然高いマンションが建つことがなく、日当たりが保証されます。
- デメリット：建物の高さ制限（10m制限）や、外壁後退（境界線から1m離す等）のルールがあり、思い通りの広さが確保できない場合があります。
② 「自転車」を移動の主役にする
練馬区は武蔵野台地の上にあり、坂道が比較的少ないのが特徴です。「駅から徒歩20分」という土地でも、自転車なら7〜8分。23区内でも駐輪場整備が進んでいる区なので、駅徒歩にこだわりすぎて予算オーバーするより、「自転車利用前提で広い土地を買う」方が、結果的に注文住宅の満足度は上がります。
③ 「ハザードマップ」の精査
練馬区は地盤が強いと言われますが、石神井川、白子川周辺の低地は要注意です。2026年、気候変動によるゲリラ豪雨のリスクは高まっています。区が発行する「水害ハザードマップ」で、浸水履歴がないか、避難ルートが確保されているかを必ず確認してください。
練馬区の土地探しに関するよくある質問
練馬区の土地相場は今後どうなりますか？
2026年現在、都心部の価格高騰が波及し、練馬区も緩やかな上昇傾向にあります。特にメトロ沿線や延伸計画のある光が丘周辺の人気が高く、将来的な資産価値も維持されやすいと考えられます。
水害のリスクはありますか？
練馬区は武蔵野台地の上にあり、地盤は比較的強固ですが、河川周辺の低地ではゲリラ豪雨時の浸水リスクを確認する必要があります。最新のハザードマップを確認し、基礎を高くするなどの対策を検討しましょう。
未公開の土地情報はどこで手に入りますか？
人気エリアの条件の良い土地は、ネットに出る前に地元の不動産会社や、地域に強いハウスメーカー経由で成約してしまうことが多いです。希望エリアが決まっている場合は、ハウスメーカーに「土地探しからの家づくり」を早期に依頼するのが近道です。
まとめ：理想の「練馬ライフ」を叶えるために
2026年の練馬区は、利便性という「都市の恩恵」を享受しながら、心穏やかに暮らせる「東京のオアシス」としての地位を確立しました。
- 予算1億円超：石神井公園で、静寂とステータスを手に入れる。
- 子育て重視：光が丘周辺で、安全な歩車分離の環境を選ぶ。
- 共働きタイパ重視：練馬・平和台エリアで、通勤時間を最小化する。
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