【つなぎ融資も解説】注文住宅のローン選び、後悔しない7つのポイント

注文住宅の購入を考え始めた多くの方が、このような「お金」に関する壁にぶつかります。実は、注文住宅のローン選びは、すでに完成している建売住宅やマンションとは進め方や注意点が大きく異なります。

この違いを知らないまま、言われるがままにローンを組んでしまうと、想定外の手数料で数百万円も損をしたり、無理な返済計画で将来の家計が苦しくなったりと、後悔につながるケースも少なくありません。

しかし、ご安心ください。注文住宅特有のポイントさえ押さえておけば、ローン選びは決して怖いものではありません。

この記事では、数々の住宅購入をサポートしてきたファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、注文住宅のローン選びで失敗しないための「お金の流れ」の基本から、金融機関を比較する具体的な「7つのポイント」、そしてFPが厳選するタイプ別のおすすめローンまで、あなたの疑問を一つひとつ解消していきます。

この記事を最後まで読めば、あなたは自信を持って自分と家族に最適な住宅ローンを選び、安心して理想の家づくりをスタートできるようになります。

【結論】注文住宅のローンで後悔しないための3つの鉄則

本題に入る前に、これだけは絶対に押さえてほしい「3つの鉄則」からお伝えします。この大原則を頭に入れておくだけで、ローン選びで大きく道を踏み外すことはありません。

鉄則1：まずは「いくらまで借りられるか」より「無理なく返せるか」を知る

金融機関が提示する「借入可能額」は、あくまで「貸せる上限額」であり、「あなたが無理なく返せる額」とは限りません。上限いっぱいまで借りてしまうと、将来の教育費や不測の事態に対応できず、家計が破綻するリスクがあります。

大切なのは、現在の家賃や家計の状況から「毎月いくらまでなら、無理なく返済に充てられるか」を計算し、そこから総借入額を逆算することです。一般的に、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）は20%〜25%以内に収めるのが理想とされています。事実、住宅金融支援機構の「2022年度 フラット３５利用者調査」によると、注文住宅利用者の返済負担率の全国平均は21.5%となっており、多くの人がこの水準を意識していることがわかります。

鉄則2：注文住宅特有の「お金の流れとローン」を理解する

注文住宅は、建物が完成する前に「土地代」「着工金」「上棟金」など、複数回にわたって支払いが発生します。しかし、一般的な住宅ローンは建物が完成し、引き渡されるタイミングでしか融資が実行されません。

この「支払いのタイミング」と「融資のタイミング」のズレを埋めるために必要になるのが、「つなぎ融資」や「分割融資」です。この仕組みを理解することが、注文住宅のローン選びの第一歩です。

鉄則3：「金利」だけで判断せず、自分に合う金融機関を多角的に探す

金利の低さはもちろん重要ですが、それだけでローンを決めるのは危険です。特に注文住宅では、以下の点を総合的に比較する必要があります。

• 諸費用： 保証料や事務手数料を含めた総コストはいくらか？
• 団信（団体信用生命保険）： 万が一の際の保障内容は手厚いか？
• つなぎ融資： そもそも対応しているか？その際の金利や手数料は？

これらのポイントを多角的に比較し、あなたの価値観や計画に最も合う金融機関を見つけることが、後悔しないための鍵となります。

なぜ必要？注文住宅特有のローン「つなぎ融資」を世界一わかりやすく解説

注文住宅のローン選びで、最初のつまずきポイントが「つなぎ融資」です。なんだか難しそう…と感じるかもしれませんが、仕組みはシンプルです。ここでしっかり理解しておきましょう。

注文住宅のお金はいつ払う？建売・マンションとの大きな違い

まず、なぜ「つなぎ融資」が必要になるのか、お金を支払うタイミングから見ていきましょう。

このように、注文住宅では住宅ローンが実行される前に、3回もの大きな支払いが発生します。この支払いを自己資金だけでまかなうのは非常に困難です。そこで登場するのが「つなぎ融資」です。

「つなぎ融資」とは？住宅ローンが実行されるまでの“橋渡し役”

つなぎ融資とは、その名の通り、住宅ローン本体が実行されるまでの間、一時的に必要資金を立て替えてくれるローンのことです。

つなぎ融資は、あくまで一時的な立て替えなので、返済は利息のみで、元金は最後に住宅ローンで一括返済する、という点が特徴です。

気になる手数料は？つなぎ融資の費用シミュレーション

つなぎ融資は便利な反面、住宅ローン本体とは別に金利や手数料がかかります。一般的に、金利は住宅ローンよりも高め（年2%〜4%程度）に設定されています。

【シミュレーション例】

• 土地代1,500万円（8ヶ月間借入）
• 着工金1,000万円（6ヶ月間借入）
• 中間金1,000万円（3ヶ月間借入）
• つなぎ融資金利：年3.0%
• 事務手数料：11万円

この場合、利息と手数料だけで約50万円の追加費用が発生することになります。

【注目】つなぎ融資が「不要」になるローンもある？

「つなぎ融資のコストはもったいない…」と感じる方には、分割融資（分割実行）に対応した住宅ローンがおすすめです。これは、住宅ローンそのものを、土地代・着工金・中間金・最終金のタイミングで分割して融資してくれる仕組みです。

分割融資は、つなぎ融資に比べて低金利でコストを抑えられるのが最大のメリットです。楽天銀行や一部の地方銀行などが対応しています。

土地を先に買うなら「土地先行融資」という選択肢も

理想の土地を先に見つけて購入したい場合は、「土地先行融資」を利用します。これは、まず土地の購入代金のみを住宅ローンとして借り入れ、その後、建物のローンを組む方法です。土地と建物のローンが別々になるケースと、後から一本化できるケースがあります。

失敗しない！注文住宅ローンの全手順とスケジュール

「いつ、何をすればいいの？」という不安を解消しましょう。土地探しから入居までの流れを、ローン手続きと合わせて解説します。

【本題】注文住宅のローンを比較する「7つの重要ポイント」

ここからは、実際に金融機関を選ぶための具体的な比較方法を7つのポイントに絞って解説します。

特にポイント4の「つなぎ融資の条件」は、注文住宅のローン選びにおいて最も重要な比較軸です。 いくら金利が低くても、つなぎ融資に対応していなければ候補から外れてしまいます。

どこで借りる？4タイプの金融機関と金利タイプを徹底比較

7つのポイントを元に、どの金融機関が自分に合っているか見ていきましょう。

金融機関タイプ別比較表（注文住宅の視点）

金利タイプはどれを選ぶ？変動・固定のメリット・デメリット

• 変動金利が向いている人：
  • 金利上昇リスクに対応できる資金的余裕がある人
  • 返済期間が短い、もしくは積極的に繰り上げ返済を考えている人
  • まずは目先の返済額を抑えたい人
• 全期間固定金利が向いている人：
  • 将来の金利上昇が不安で、返済額を確定させて安心したい人
  • 子どもの教育費など、将来の支出計画をきっちり立てたい人
  • 市場の金利動向を常に気にしたくない人
• 固定期間選択型が向いている人：
  • 子どもの教育費がかかる10年間だけは返済額を固定したい、など特定の期間だけ安定させたい人
  • 固定期間終了後の金利変動リスクを許容できる人

【見逃し厳禁】知っておきたい住宅ローン控除の最新情報

住宅ローン選びと切っても切れないのが「住宅ローン控除（減税）」制度です。これは、年末のローン残高の0.7%が、所得税や住民税から最大13年間にわたって控除される、非常に強力な節税制度です。

特に2024年以降、制度が変更されており、これから注文住宅を建てる方は必ず知っておくべき重要なポイントがあります。

ポイント1：省エネ性能の高い家ほど、控除額が大きくなる

新しい制度では、住宅の省エネ性能に応じて、控除の対象となる借入限度額が変わります。性能が高いほど、より多くの控除を受けられます。

重要なのは、2024年1月以降に建築確認を受ける新築住宅は、省エネ基準に適合していないと住宅ローン控除が受けられないという点です。これは、ハウスメーカー選びの際にも必ず確認すべき項目です。

ポイント2：子育て・若者夫婦世帯は限度額が上乗せされる

子育て世帯（19歳未満の子を有する世帯）や若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満の世帯）は、借入限度額が優遇されます。

このように、質の高い住宅を建てる子育て世代を後押しする制度になっています。ローン計画を立てる際は、ご自身が建てる家の性能と世帯の状況を照らし合わせることが大切です。

注文住宅ローンのQ&A｜よくある5つの質問

Q1. 自己資金（頭金）ゼロでも注文住宅は建てられますか？
可能です。「フルローン」と呼ばれる、物件価格の100%を借り入れることができる住宅ローンは存在します。しかし、土地の契約時に必要な手付金や、登記費用・ローン手数料といった諸費用は現金で必要になる場合が多いため、完全な自己資金ゼロは現実的ではありません。また、頭金を入れることで総返済額を減らし、審査上有利になるメリットもあるため、物件価格の1〜2割程度の自己資金を用意するのが理想です。

Q2. ハウスメーカー選びとローン審査、どっちを先にすべきですか？
並行して進めるのがベストですが、少しだけローン検討を先行させるのがおすすめです。具体的には、気になるハウスメーカーを2〜3社に絞り込むのと同時に、金融機関に「事前審査」を申し込んでみましょう。事前審査で借入可能額の目安が分かれば、より現実的な予算でハウスメーカーと具体的なプランの話を進めることができます。

Q3. 夫婦でローンを組む「ペアローン」のメリット・デメリットは？
ペアローンは、夫婦それぞれがローンを組むことで借入額を増やせるのが最大のメリットです。しかし、どちらかが退職すると返済負担が重くなる、手続きの諸費用が2人分かかる、離婚時に手続きが複雑になるといったデメリットもあります。ライフプランの変化も考慮し、どちらか一方の収入だけでも無理なく返せる範囲で、単独ローンを組むのが最も安全な選択肢と言えます。

Q4. 最近よく聞く「40年ローン」ってどう思いますか？
月々の返済額を抑えられるメリットは大きいですが、リスクも伴います。最大のデメリットは、35年ローンに比べて総支払額が数百万円単位で増えること、そして完済時年齢が非常に高くなることです。定年後も返済が続く可能性が高く、老後資金計画に影響します。利用する場合は、繰り上げ返済を積極的に行い、早期完済を目指す計画が必須です。

Q5. ローンの事前審査に落ちてしまいました。もう家は建てられないのでしょうか？
諦めるのはまだ早いです。審査に落ちた理由は必ずあります。まずは金融機関に（可能な範囲で）理由を確認しましょう。考えられる原因としては「他の借入が多い」「個人信用情報に問題がある」「希望額が年収に見合っていない」などがあります。原因を解消し（例：車のローンを完済する）、借入希望額を見直したり、審査基準が異なる他の金融機関（例：フラット35）に申し込んだりすることで、道が開ける可能性は十分にあります。

まとめ：後悔しない注文住宅ローン選びは「情報収集」と「無理のない計画」から

今回は、注文住宅のローン選びで後悔しないためのポイントを、特有の「つなぎ融資」の仕組みから具体的な比較方法まで詳しく解説してきました。

たくさんの情報がありましたが、最も大切なことはシンプルです。

住宅ローンは、あなたの理想の家づくりを支える、最も重要なパートナーです。そして、そのパートナー選びは、これからの数十年の暮らしの質を左右します。

「何から手をつければ…」と感じたら、まずは第一歩として、気になるいくつかの金融機関の資料を取り寄せ、あなたの家づくり計画にどのローンが合いそうか、シミュレーションしてみることから始めてみませんか？

いきなり一つの金融機関に絞る必要はありません。複数の選択肢をテーブルに並べて比較することで、それぞれのメリット・デメリットが明確になり、あなたにとっての「最適解」がきっと見つかります。

あなたの理想の家づくりが、後悔のない、素晴らしいものになることを心から応援しています。

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